ที่ดิน หมายถึง ที่ดินบนบก ซึ่งเป็นพื้นที่ดินทั่วไป ยังหมายถึงดินแดนแห่งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง ลำธาร ทะเลสาบ เกาะ และชายทะเล ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่ามากในปัจจุบันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ที่ดินยังเป็นพื้นที่ที่สามารถให้ประโยชน์แก่มนุษย์ เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้เป็นหลักประกันการครอบครองที่ดินต้องมีเอกสารหลักฐานที่ทางราชการออกให้ เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือหนังสือแสดงสิทธิอื่น ๆ แม้จะต้องทำงานด้วยความยากลำบากเพียงใด เพราะที่ดิน มีคุณค่าและประโยชน์ ทางราชการจึงได้ออกกฎหมายกำหนดรูปแบบการครอบครองที่ดินของบุคคล คือ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 กฎหมายมีบทบัญญัติอย่างไร มาดูกัน
กฎหมายที่ดิน สิ่งสำคัญที่ทุกคนควรรู้
กฎหมายที่ดินว่าด้วยสิทธิในที่ดิน กฎหมายวางหลักเกณฑ์ให้ชาวบ้านมีสิทธิในที่ดิน โดยให้ชาวบ้านที่ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินทั้งก่อนและหลังมายื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ และเมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วว่าถูกต้องจะออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ขอที่ดินต่อไป เอกสารสิทธิ์ ที่ดินจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ
- หนังสือกรรมสิทธิ์เป็นเอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นด้วยโฉนดที่ดินคือ 1.1 โฉนดที่ดิน ซึ่งมีอยู่ 6 แบบ คือ น.ส.4 ก. , น.ส.4 ข. , น.ส.4 ค. , น.ส.4 , น.ส.4 ง. และ น.ส.4 จ. 1.2 โฉนดแผนที่ 1.3 โฉนดตราจอง 1.4 ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” โฉนดที่ดิน
- ใบครอบครอง เป็นเอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อให้บุคคลนั้นมีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น แต่ไม่รับรองว่า ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด ทั้งนี้ เอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวได้แก่ 2.1) น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ 2.2) น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ 2.3) น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ออกในท้องที่อื่นๆ -ใบจอง เป็นหนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ซึ่งก็คือ ใบ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก. -ใบไต่สวน หรือ หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ซึ่งก็คือ ใบ น.ส.5
ที่ดิน
“ที่ดิน”ถือเป็นทรัพย์สินที่มีค่ามากที่สุดอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะนอกจากจะพัฒนาเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้เกิดประโยชน์แล้ว มูลค่าเนื้อแท้ของที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ การถือครองที่ดินจึงเป็นสิ่งที่หลายคนใฝ่ฝัน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม เหนือสิ่งอื่นใดก่อนที่ใครคนหนึ่งจะได้ที่ดินมาครอบครองต้องไม่ซื้อที่ดินหรือปักหมุดใช้ที่ดินว่างเปล่าแล้วจบสิ้น เจ้าของที่ดินต้องรู้ด้วยว่าเมื่อครอบครองที่ดินแล้วต้องรู้อะไรเบื้องต้นบ้าง เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิทธิครอบครองในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย.
ดังนั้นใครก็ตามที่มีที่ดินอยู่ในความครอบครองไม่ว่าจะได้มาโดยการซื้อขายหรือครอบครองที่ดินจากการใช้ประโยชน์มาก่อนก็ตาม สิ่งแรกที่เจ้าของที่ดินรายใหม่ต้องทราบคือยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอออกโฉนดที่ดินหรือในภาษาท้องถิ่น หรือที่เรียกว่า “โฉนดที่ดิน”
การขอออกโฉนดที่ดินกรณีเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน
ใครที่กำลังมองหาที่ดินและมีเงินทุนต้องการซื้อที่ดินนั้นมาครอบครองต้องรู้เรื่องการซื้อ-ขายที่ดินรวมทั้งการออกโฉนดที่ดินในชื่อใหม่ซึ่งโฉนดที่ดินที่ประมูลได้ส่วนใหญ่เป็นที่ดินมีโฉนด น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง, น.ส. 4 จ. ซึ่งเป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
โฉนดที่ดินออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดระบุเลขที่โฉนดไว้ และที่ตั้งของที่ดินว่าเป็นตำบลหรือกิ่งอำเภอ อำเภอ หรือ จังหวัดใด โดยระบุชื่อเจ้าของที่ดินคนแรกและเจ้าของที่ดินคนปัจจุบัน นอกจากนี้ โฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน เจ้าของโฉนดนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ เจ้าของโฉนดนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ เจ้าของโฉนดนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ เจ้าของโฉนดนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ เจ้าของโฉนดนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ เจ้าของโฉนดนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ เจ้าของโฉนด
ดังนั้นเมื่อซื้อที่ดินหรือทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินมีโฉนดแล้ว เจ้าของมีการเปลี่ยนมือไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย มอบอำนาจ แลกเปลี่ยน จำนองหรือรับมรดก ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเสมอ
หากเป็นการซื้อขายก็ไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือแจ้ง ให้ถือว่าการขายที่ดินหรือจำนองโฉนดที่ดินนั้นเป็นโมฆะ ซึ่งใครก็ตามที่ไม่รู้กฎหมายของที่ดินนี้อาจซื้อที่ดินแล้วได้โฉนดในนามเจ้าของเดิมก็ได้และได้รับแจ้งจากเจ้าของเดิมให้ออกโฉนดใหม่โดยบอกว่าโฉนดหาย
เจ้าของโฉนดไม่ว่าจะเป็นนส. 3 หรือ นส. 4 ถูกฝ่ายตรงข้ามยึดได้โดยการครอบครองที่ดินโดยสงบและเปิดเผยโดยเจตนาจะถือครองที่ดินเป็นเวลา 10 ปีก่อนจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์จำเป็นต้องฟ้องขอคืนการครอบครองภายใน 1 ปี มิฉะนั้นจะเสียสิทธิครอบครอง
โฉนดที่ดินจึงถือเป็นเอกสารที่สำคัญมาก และใครก็ตาม ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน หรือคิดจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องมีความรู้ด้านกฎหมายที่ดินจึงจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินครบถ้วนถูกต้องตามกฎหมาย
ถ้าใครอาศัยอยู่ในที่ดินนั้นเป็นเวลานานก็เป็นเจ้าของที่ควรยื่นขอแสดงสิทธิในที่ดิน ตามกฎหมายจะถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินที่ออกจากการแจ้งการครอบครองและต้องไปแจ้งการครอบครองต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นภายใน 30 วัน เนื่องจากประกาศจะเดินสำรวจพื้นที่ หรือหากมีเจ้าหน้าที่มาตรวจสอบแล้วที่ดินเป็นที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาตก็จะกลายเป็นที่ดินครอบครองโดยมิชอบ ซึ่งถือเป็นความผิดตามกฎหมายและมีบทลงโทษ
ด้วยเหตุนี้ ใครที่ครอบครองที่ดินอยู่แต่ยังไม่มีโฉนด ต้องเช็คได้แล้วว่าแท้จริงที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้น เราสามารถไปยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ โฉนดที่เราถืออยู่เป็นชื่อของเราและสามารถแสดงความเป็นเจ้าของได้จริงหรือเปล่า ใครที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ก็ต้องตรวจเช็คเรื่องของโฉนดให้ดี