หลายคนชอบพูดว่ามีทองนับเป็นพี่ แต่ถ้ามีที่ดินตอนนี้เรียกได้ว่าเฉียดเศรษฐี แต่เรื่องภาษีเงินได้ ที่ดินเราก็ควรรู้ไว้ เพราะตอนนี้ไม่ว่าจะเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ หรือต่างจังหวัด ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่มีความต้องการที่ดินมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่ต้องการซื้อที่ดินสวยเพื่อทำโครงการบ้านจัดสรร โครงการคอนโด หรือนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรจากการซื้อ-ขาย หรือเช่า สิ่งหนึ่งที่เราไม่ควรมองข้ามคือเรื่องของภาษีที่ดิน ด้วยเรื่องของต้นทุนและค่าธรรมเนียมที่กระทบต่อนักลงทุนและเจ้าของที่ดินหลายคนควรรู้ มีอะไรบ้างที่เราควรรู้ มาหาคำตอบกัน
ภาษีที่ดิน แต่ละประเภท เป็นอย่างไร ทำความรู้จักกัน
ในเรื่องของที่ดิน แต่ละประเภทก็จะมีอัตราภาษีที่ดินที่แตกต่างกันไป โดยสามารถจำแนกออกเป็น 3 กลุ่มง่าย ๆ ดังนี้
ที่ดินรกร้างเสียภาษีที่ดินอย่างไร?
ขอบเขตของพื้นที่รกร้างและพื้นที่เกษตรกรรมนั้นอยู่ใกล้กันมาก ถ้าจะใช้ที่รกร้างทำนาก็ไม่ผิด แต่ต้องใช้ในการปลูกพืชผลทางการเกษตรให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ เช่น ปลูกไม้ดอก ไม้ประดับ พืชผัก ผลไม้ ไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดต่อไร่ หากครบกำหนด ให้นับพื้นที่เสียนี้ เสียภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร แต่ถ้าไม่ถึงเกณฑ์ที่ดินตรงนี้ก็ต้องจ่ายภาษีที่ดินเสีย จากนั้นที่ดินรกร้างจะมีอัตราเพดานภาษีสูงสุดที่ 1.2% แต่หากมูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้าน จะเสียภาษีที่ดินที่ 0.3% และจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ หากที่ดินมีมูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท อัตราภาษีจะอยู่ที่ 0.7% และต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี สำหรับอัตราภาษีที่ดินรกร้างนั้นจะต้องจ่ายภาษีเงินได้ ที่ดิน ไม่เกิน 3%
ที่ดินสำหรับทำเกษตรกรรมที่เราใช้เพื่อปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ หรือทำการประมง
หากที่ดินเป็นของบุคคลธรรมดาแล้วที่ดินมีมูลค่าน้อยกว่า 50 ล้านบาท จะได้รับยกเว้นภาษีที่ดิน แต่ถ้าที่ดินมีเจ้าของเป็นนิติบุคคล กรณีที่ดินมีราคาไม่เกิน 75 ล้านบาท ให้จัดเก็บภาษีที่ดินในอัตรา 0.01% ของมูลค่าภาษีที่ดิน เพื่อใช้ในการเกษตรจะเพิ่มขึ้นตามมูลค่าของที่ดินนั้น ๆ โดยจะมีมูลค่าภาษีสูงสุด 0.15% แต่ในปี 2564 มีมาตรการช่วยเหลือเกษตรกรที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 โดยลดภาษีที่ดินลง 90%
ที่ดินประเภทบ้านที่อยู่อาศัย
สำหรับภาษีที่ดินสำหรับบ้านอยู่อาศัยนั้น จะมีการเก็บภาษีที่ดินหลายแบบ เช่น กรณีบ้านหลังแรก แล้วชื่อเจ้าของบ้านกับที่ดินเป็นชื่อเดียวกัน เช่นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หากราคาตั้งแต่ 0-50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี หากบ้านมีมูลค่าระหว่าง 50-75 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.03% และจะเสียภาษีที่ดินสูงสุด 0.10% หากบ้านของเรามีมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป
กรณีบ้านที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เช่น คอนโดหรือห้องชุดต่าง ๆ เช่น ถ้าบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีเช่นเดียวกัน แต่หากมีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท จะมีการเรียกเก็บภาษีที่แตกต่างกันไป ตามราคาของบ้านที่มีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้าน หากบ้านมีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท เจ้าของจะเสียภาษีที่ดินสูงสุดที่ 0.10%
กรณีสุดท้ายหากผู้ลงทุนซื้อบ้านหรือห้องชุดมากกว่า 1 ห้องเพื่อเก็งกำไร ทั้ง ๆ ที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เราก็ต้องเสียภาษีที่ดินด้วย หากบ้านราคา 0-10 ล้านบาทก็มี จะเป็นอัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.02% แล้วเพิ่มขึ้นตามราคาบ้าน เช่น และบ้านราคามากกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินสูงสุด 0.10% หากใครที่ต้องการเก็งกำไรบ้านหรือคอนโดต้องคำนึงถึงจุดนี้ให้มาก เพราะภาษีที่ดินจะคิดจากมูลค่าบ้านแต่ละหลัง แต่ในปี 2564 จากมาตรการช่วยเหลือจากวิกฤตโควิด-19 ภาษีที่ดินที่อยู่อาศัยลดลง 90% เช่นเดียวกับที่ดินเพื่อการเกษตร
ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง หากขายที่ดิน 1 ครั้ง
เมื่อเรารู้จักภาษีที่ดินแต่ละประเภทแล้ว ถึงตรงนี้เรามาดูกันว่าถ้าเราจะขายที่ดิน ขายบ้าน หรือคอนโด 1 ครั้ง เราต้องเตรียมเงินเพื่อเสียภาษีอะไรบ้าง
- ค่าธรรมเนียมในการโอนคิดในอัตรา 2% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขาย ราคาประเมินที่ดินจะถูกประเมินทุก 4 ปีโดยกรมธนารักษ์ หากเราโอนที่ดินให้พ่อแม่หรือลูก ในปี 2564 ตามนโยบายของรัฐบาลที่ออกในช่วงวิกฤตโควิด-19 เราจะเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% จากราคาค่าธรรมเนียมเดิม 0.05% เท่านั้น
- เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หากที่ดินที่จะขายเป็นมรดกที่ได้รับหรือมอบให้โดยเสน่หา สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ของรายได้ แต่ถ้าที่ดินนั้นไม่ได้รับมรดกหรือมีผู้ให้โดยเสน่หาให้หักจากค่าใช้จ่ายได้ตามจริง โดยแนบหลักฐานประกอบหักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาที่เราถือครองที่ดินสูงสุด 10 ปี ทั้งนี้สามารถขอข้อมูลเพิ่มเติมในส่วนของภาษีเงินได้เมื่อซื้อและโอนที่ดินที่กรมที่ดิน
- เราต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์เมื่อเราขายที่ดิน ข้อแตกต่างระหว่างภาษีทั้งสองนี้คือ เราจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากที่ดินที่เราขายเป็นที่ดินเพื่อการค้าหรือเก็งกำไร ซึ่งจะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่ากัน แต่ราคาอากรแสตมป์จะจ่ายเพียง 0.03% ของราคาประเมินที่ดิน ถ้าที่ดินที่เราจะขายนั้นเข้าเกณฑ์ว่าทำการค้าหรือหากำไรก็เสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น แต่ถ้าไม่ถึงเกณฑ์ก็เสียเฉพาะค่าอากรแสตมป์